2012年02月05日 - 房地产新推手：大马产托前景看俏 - 封面故事 - 产业周刊 - 南洋网
产业信托（REITs）或产业基金，在外国流行已久，但在国内则是近几年才兴起。
尽管还处在萌芽阶段，但我国的产托和产业基金积极投资，不只促进了房地产市场的活络度，也推升了整体市场的吸引力。
本期，让我们看看这个新兴市场的发展和潜能。
投资房地产，除了直接进场购买产业外，另一方式就是通过购买产业信托（REITs）或产业基金。
如果你对大型办公楼或商场有兴趣，产托或产业基金应该是唯一最轻松参与的方式。
这种间接拥有房地产的模式在国内迅速发展，对整体市场起了莫大的激励作用。
去年，我国的产业投资市场相当活跃，以交易额来计算，主要是由产业投资信托和产业基金主导。
产托和产业基金投资共有31宗，交易额高达76亿2000万令吉。
根据戴德梁行研究部，去年末季的投资交易数量与第三季相若，惟总值则劲飙3.6倍至48亿令吉，去年第三季为13亿5000万令吉。
分析员表示，去年末季的投资交易总值剧增，主要归功于柏威年产托上市，其资产价值高达35亿4000万令吉。
柏威年产托旗下的主要整合资产包括柏威年广场和柏威年办公楼，两座建筑物均坐落于武吉免登路的黄金地带。
总括而言，尽管去年的投资交易量比前年逊色，但是以31宗交易量及76亿2000万令吉成交额来计算的话，可称得上是非常活跃的一年。
零售领域表现最亮眼
整个产业投资市场以零售领域的表现最为亮眼，共有10宗交易，成交额达48亿1000万令吉，紧接在后的是办公楼领域，成交量有12宗，成交额为17亿令吉。
当中，柏威年广场被列入了柏威年产托旗下，交易价为每平方尺2558令吉。
根据分析员的观察，零售领域的流动性充裕，加上融资方便与成本偏低，导致优质产业的收益率处于6%低水平。
“去年，大多数产业交易都集中在巴生谷，仅有1宗在槟城（仓库交易），以及2宗在吉打（零售中心交易）。”
展望未来，业界认为，国内生产总值（GDP）增长以及产业市场的大多数附属领域或会放缓，加上大选也可能即将来临，可能让投资者对产业投资止步，特别是外国财团。
马华购多用途大厦
除了产业投资信托和产业基金为主要买家之外，有一座主要的办公大楼——多用途大厦，由马华所购得，作为投资资产。
另外，除了国内的基金，外资企业在大马置业也推高了整体投资市场的活络。
例如曼谷银行去年就在曼谷银行大厦购买了数层办公楼层自用。
根据报告，去年末季的办公楼交易主要是介于693平方尺（多用途大厦）至1000平方尺以上（曼谷银行大厦）。
目前，曼谷银行大厦仍在兴建中，而曼谷银行已经购买了8层办公楼层，拥有冠名权。
精品公寓或过剩
一名房地产顾问预计，未来2年，市场会增加大量的高级公寓，估计今年有大约5004个单位，明年则有4502个单位。
“租赁市场（特别是位于市中心的）将因而承受不少的压力，毕竟市中心的供应最多。”
根据资料，只有1间精品高级公寓——Katana II是在去年末季完成，而且只有40个单位。
总括来说，去年完成的单位共有4072个，其中1151个是位于市中心，2921个是在市中心以外。
值得关注的是，吉隆坡Banyan Tree Signature Pavillon终于在去年末季面市，这个发展项目楼高55层，概括441个私人住宅、51个服务住宅以及50个酒店套房。
自从该发展项目在去年7月份推出以来，本地买家认购了80%单位，单位的平均面积是介于1076平方尺至2174平方尺，住宅单位的价格为每平方尺平均2000令吉。
还有3个大型综合项目（包括住宅产业）也已经面市，包括吉隆坡大都会、吉隆坡生态城（KL Eco City）以及Aurora塔，这些项目的住宅单位还未正式推出，但是吉隆坡生态城的第一住宅塔（708个单位）已获得70%认购率。
根据戴德梁行研究部的调查，去年末季，吉隆坡高级公寓的价格与租金保持平稳，每月的平均资本价值与租金价值分别保持在每平方尺626令吉和3.50令吉。平均资本价值（市价）按年增加4.5%，租金却按年下跌1.8%。
可是，随着新供应将在未来2年内相继完成，这将导致租金市场继续面对压力。
同时，经济欠稳以及银行缩紧贷款政策，也导致豪华住宅产业的需求趋向谨慎。
放宽第一家园帮助不大
政府从今年1月1日起，把“我的第一家园”的贷款顶限从22万令吉提高至40万令吉。
但分析员认为，应该对目标群体（家庭收入3000令吉及以下）没有多大的帮助，因为可负担房屋实在是少之又少，特别是在巴生谷。
为了减少产业投机活动，政府在财政预算案中宣布，从今年1月1日起，在2年内脱售产业必须缴付10%产业盈利税（之前为5%），而2年后至5年内脱售，产业盈利税则保持在5%。
分析员认为，此举有效遏制产业投机活动，因为在过去24个月内，产业价格不断狂飙，上述举措有望推广产业领域取得健康与稳定的增长。
